Rentabilidad bruta y neta de un piso alquilado
Dos números distintos que a veces se confunden: la bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra, la neta resta todos los gastos asociados. Aquí tienes cómo se calculan las dos, qué se descuenta en cada caso y por qué la vacancia y el IBI cambian el resultado más de lo que parece.
Rentabilidad bruta
6,0 %
Ejemplo: 200.000 € de compra y 12.000 € de alquiler anual. Sirve para comparar inmuebles entre sí, no para decidir.
Rentabilidad neta
4,5 %
El mismo piso con IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y vacancia descontados. Es la cifra que compites con otras alternativas.
Lo que se come la diferencia
3.000 €
Gastos anuales del ejemplo: 500 de IBI, 600 de comunidad, 300 de seguro, 600 de mantenimiento y 1.000 de un mes vacío.
Primer filtro
Rentabilidad bruta: el primer filtro
La fórmula es corta: alquiler anual dividido entre el precio de compra y multiplicado por 100. Si compras por 200.000 euros y alquilas por 12.000 al año, la rentabilidad bruta es del 6 %. Es el número que aparece en los anuncios y el que sirve para ordenar una lista de pisos antes de visitar ninguno.
Lo que la bruta no dice es lo que te queda. No descuenta gastos, no incluye la hipoteca, no considera los meses vacíos y no distingue entre un piso reformado y uno que necesita obra. Es un punto de partida para comparar, no una conclusión para firmar.
La cuenta, sin adornos
Rentabilidad neta: la que importa
La rentabilidad neta resta del alquiler anual todos los gastos: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, gestoría, vacancia y, si quieres el número real, los intereses de la hipoteca. Lo que queda es lo que de verdad genera el inmueble cada año.
Lo que entra
12.000 € al año
Un alquiler de 1.000 euros al mes. Si el piso pasa un mes sin inquilino, esta cifra baja antes de restar nada más, y ese hueco es el que más se olvida al comparar anuncios.
Lo que se va
3.000 € al año
- IBI municipal500 €
- Comunidad de propietarios600 €
- Seguro de hogar300 €
- Mantenimiento y reparaciones600 €
- Un mes de vacancia1.000 €
Con esos números el alquiler neto queda en 9.000 euros y la rentabilidad neta sobre el precio de compra, en el 4,5 %. La diferencia con la bruta puede ser de varios puntos: un piso anunciado al 6 % baja al 3,5 % o al 4 % según lo que pagues de gastos y lo que tardes en volver a alquilar. Ese es el número que debes comparar con otras alternativas.
Coste recurrente
El IBI y los gastos recurrentes
El IBI es un impuesto municipal que se paga cada año. Forma parte de los gastos que reducen la rentabilidad neta y conviene tenerlo calculado antes de comprar: en algunas zonas puede representar una parte notable del alquiler mensual, y el recibo no espera a que el piso esté alquilado.
A él se suman la comunidad, el seguro de hogar, el mantenimiento y, si lo tienes contratado, el seguro de impago de alquiler. Son gastos que siguen ahí aunque el piso esté vacío, y por eso entran en la previsión anual antes de firmar.
IBI municipal
Lo cobra el ayuntamiento cada año y depende del valor catastral y del tipo que aplique. Se paga aunque no haya inquilino.
Comunidad de propietarios
Cuota mensual fija. Si el edificio tiene ascensor, portería o zonas comunes, la cuota sube y la neta baja en la misma proporción.
Seguros
El de hogar cubre el continente y el contenido; el de impago protege la renta si el inquilino deja de pagar. Ambos son primas anuales.
Mantenimiento
Caldera, electrodomésticos, humedades, pintura entre contratos. Conviene reservar una cifra fija al año en vez de improvisar cuando llega la avería.
Gestoría y administración
Si delegas contratos, cobros y altas de suministros, esa comisión también sale del alquiler antes de llegar a tu bolsillo.
Vacancia: el gasto invisible
La vacancia es el tiempo que el piso está sin alquilar. Entre un contrato y otro suele haber semanas de parón, limpieza, reparaciones y búsqueda de inquilino, y en algunas zonas ese hueco puede ser más largo. Ese tiempo sin ingresos se descuenta igual de la rentabilidad anual.
Un piso no está alquilado los 12 meses del año. Calcular con 11 meses de renta es una referencia más realista que calcular con 12. En zonas con mucha rotación de inquilinos, o en pisos muy específicos por tamaño o barrio, la vacancia puede ser mayor y conviene simularlo.
Cómo influye la hipoteca en la rentabilidad neta
Si has comprado con hipoteca, los intereses son un gasto más dentro de la cuenta. La rentabilidad neta sobre capital propio se calcula restando los intereses del alquiler neto y dividiendo el resultado entre el capital que pusiste tú, no entre el precio total del piso.
Tu capital
60.000 € aportados
Entrada más gastos de compra. Es la cifra que se queda en el denominador cuando calculas la rentabilidad sobre recursos propios, y es la que realmente está rindiendo.
Intereses del año
3.000 €
Si el alquiler neto supera los intereses, el apalancamiento juega a tu favor y la rentabilidad sobre capital propio sube. Si no los supera, la operación pierde dinero cada mes aunque el piso esté alquilado. Por eso conviene simular escenarios de subida de tipos antes de firmar.
Ejemplo práctico de cálculo
Un piso comprado por 200.000 euros y alquilado por 1.000 euros al mes, 12.000 al año, con los gastos del ejemplo ya vistos. Estas son las cuatro líneas que cambian el resultado final.
Resultado
4,5 %
Rentabilidad neta sobre precio de compra, antes de intereses de hipoteca.
Sobre el capital aportado, 60.000 euros más gastos, la rentabilidad sube por efecto del apalancamiento, pero también sube el riesgo: cada mes de vacancia o cada subida de tipos golpea más fuerte cuando el capital propio es menor.
Fuera del ladrillo
Comparar con otras inversiones
La rentabilidad neta de un piso alquilado compite con otras alternativas: deuda pública, fondos de inversión o SOCIMI, el vehículo cotizado que reparte rentas de inmuebles. Cada una tiene su nivel de riesgo, su fiscalidad y su liquidez.
La vivienda no es líquida: vender tarda meses y tiene costes de notaría, plusvalía y, si hay hipoteca, cancelación registral. Comparar solo el porcentaje engaña. Hay que mirar el riesgo, el esfuerzo de gestión y el horizonte de tiempo que aceptas.
Una rentabilidad neta del 4 % en un piso con inquilino estable puede ser mejor que un 6 % en un activo que exige trabajo constante, obras entre contratos o una gestión que no quieres hacer tú.
Qué mirar antes del porcentaje
- Riesgo: qué pasa si el inquilino deja de pagar, si suben los tipos o si el barrio cambia de demanda.
- Liquidez: cuánto tardarías en recuperar tu dinero sin rebajarlo. En vivienda se mide en meses, no en días.
- Gestión: contratos, averías, cobros, altas de suministros. Si lo delegas, una comisión se come parte de la renta.
- Horizonte: la comparación cambia si piensas en cinco años o en veinte, sobre todo si hay hipoteca de por medio.
Por qué conviene calcular antes de comprar
Calcular después de comprar no sirve de nada. Antes de firmar todavía puedes ajustar el precio, negociar la renta con el inquilino que ya está dentro o descartar la operación sin coste. Una hoja de cálculo sencilla te da la información que necesitas en veinte minutos.
No hace falta un modelo complejo. Con el precio de compra, la renta mensual, los gastos recurrentes, una previsión de vacancia y, si hay hipoteca, el cuadro de intereses del primer año, tienes suficiente para decidir si la operación te conviene o no.
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Dudas frecuentes
Preguntas sobre rentabilidad y gastos
Las cuatro dudas que más se repiten cuando se calcula la rentabilidad de un piso alquilado antes de comprarlo.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta divide el alquiler anual entre el precio de compra. La neta resta gastos: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia e intereses si hay hipoteca. La neta es la que refleja lo que realmente genera el inmueble.
¿Cuántos meses de vacancia debo prever?
No hay una cifra universal. En zonas con alta demanda, la vacancia puede ser de semanas; en otras, de meses. Calcular con 11 meses de renta es una referencia prudente.
¿El IBI se descuenta de la rentabilidad?
Sí. El IBI es un gasto anual que reduce la rentabilidad neta. Junto con la comunidad y los seguros, forma parte de los costes recurrentes que hay que restar.
¿La hipoteca entra en el cálculo de rentabilidad neta?
Si quieres saber qué te queda de verdad, sí. Los intereses son un gasto más. La rentabilidad sobre capital propio refleja el efecto del apalancamiento.
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La renta neta es una parte de la operación
El porcentaje que calculas aquí se apoya en dos decisiones que tomas antes: cuánto financias y cómo proteges la renta. Si quieres revisar la operación completa, en Sevilla atendemos consultas sobre financiación, seguros y cálculo de rentabilidad de lunes a viernes.
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