Financiación de inversión
LTV y estructura de financiación para inversores
El LTV es el porcentaje del valor del inmueble que financia el banco. Si el LTV es del 70%, tú aportas el 30% restante. En operaciones de inversión ese porcentaje suele ser más bajo que en una vivienda habitual, y de ahí sale la pregunta que más condiciona una compra: cuánto capital propio necesitas de verdad antes de firmar.
Antes de firmar
La entrada no termina en el 30%
Entre el porcentaje no financiado y los gastos de compraventa hay una diferencia que sorprende a mucha gente el día de la firma. Esta página repasa cómo se calcula el LTV, por qué manda la tasación, qué gastos se suman a la entrada y qué colchón conviene tener antes de comprometer el capital.
Qué es el LTV y cómo se calcula
El LTV se obtiene dividiendo el importe del préstamo entre el valor de tasación del inmueble y multiplicando por 100. Si pides 140.000 euros para un piso tasado en 200.000, el LTV es del 70%. La fórmula es sencilla; lo complicado es saber sobre qué valor se aplica.
No se aplica sobre el precio que pagas, sino sobre la tasación. Si la tasación queda por debajo del precio acordado, el LTV efectivo sube y la entrada real también. Por eso conviene pedir una tasación orientativa antes de cerrar la compra y negociar con ese número delante, no después.
Importe solicitado
140.000 €
El capital que aporta el banco en la operación.
Valor de tasación
200.000 €
El valor que fija la sociedad homologada, no el precio pactado.
LTV resultante
70%
El banco financia siete de cada diez euros del valor tasado.
Por qué la tasación manda
La tasación la realiza una sociedad homologada por el Banco de España. Es un documento objetivo que valora el inmueble según su ubicación, superficie, estado y comparables de mercado.
Si compras por debajo
Menos entrada
Si el precio pactado queda por debajo de la tasación, el LTV efectivo baja y el capital propio que necesitas se reduce. La tasación ya juega a tu favor antes de firmar.
Si compras por encima
Más entrada
Cuando la tasación se queda corta respecto al precio acordado, la diferencia la cubres tú. En mercados tensos la tasación puede no llegar al precio de la oferta.
Entrada necesaria: el cálculo completo
La entrada no es solo el porcentaje no financiado. Hay que sumar los gastos de compraventa: impuesto de transmisiones patrimoniales o IVA, notaría, registro, gestoría y, si hay hipoteca, la tasación. En conjunto esos gastos representan un porcentaje apreciable del precio, y se pagan con capital propio.
Si el banco financia el 70%, tu aportación real será el 30% más esos gastos. Un error frecuente es calcular solo el 30% y llevarse la sorpresa al firmar. Mejor calcular el total desde el principio y decidir con el número completo delante.
- Capital no financiado según LTV Sobre valor de tasación
- Impuesto de transmisiones o IVA Según la comunidad autónoma
- Notaría, registro y gestoría Coste fijo por operación
- Tasación de la vivienda A cargo del solicitante
Cómo cambia el LTV según el perfil
El banco ajusta el porcentaje según tu solvencia, tu historial, el tipo de inmueble y la zona. También influye el destino: vivienda habitual, segunda residencia o alquiler. En el segmento de inversión las entidades suelen ser más conservadoras que en vivienda habitual.
Un inversor con ingresos estables y sin deudas puede obtener mejores condiciones que uno con cargas financieras abiertas. Algunas ofertas de banca digital se han situado en torno al 70% LTV para inmuebles de inversión, mientras la banca tradicional puede pedir más entrada o más vinculaciones.
Perfil más financiable
Perfil más exigido
Las condiciones finales dependen de cada entidad y de la tasación concreta del inmueble. Compara siempre la oferta completa y no solo el porcentaje anunciado.
Colchón de liquidez: lo que no se ve en el LTV
Además de la entrada necesitas un colchón para imprevistos. Un piso puede quedarse vacío, una caldera puede romperse, una comunidad puede aprobar una derrama. Sin margen, cualquier sorpresa te obliga a financiar el gasto con deuda cara y a romper el plan que habías calculado.
Periodos sin arrendatario
Calcula cuántos meses de cuota podrías pagar sin alquiler. Si el colchón es corto, tal vez convenga comprar un inmueble más barato o esperar.
Reparaciones y servicios
Electrodomésticos, humedades, pintura entre inquilinos. Son gastos pequeños y frecuentes que no caben dentro del porcentaje financiado.
Derramas de comunidad
Una obra aprobada en junta llega con plazo de pago. Si no tienes reserva, acabas cubriéndola con financiación ajena al plan.
La rentabilidad no lo es todo si la operación te deja sin margen. Antes de ofertar, conviene comprobar que podrías sostener la cuota varios meses con el piso vacío.
Estructura de la deuda: plazo, tipo y amortización
El plazo de la hipoteca afecta a la cuota y a los intereses totales. A más plazo, cuota más baja pero más intereses pagados. En inversión muchos optan por plazos largos para mantener la cuota manejable y sostener el flujo de caja cuando el piso está alquilado.
La amortización también importa: si amortizas parcialmente, reduces el capital pendiente y los intereses futuros. Algunas hipotecas permiten amortizar sin comisión; otras cobran un porcentaje sobre lo amortizado. Conviene leer esa cláusula antes de firmar, no después.
Un plazo largo con un tipo fijo da estabilidad, pero inmoviliza la operación si quieres vender antes. Un plazo corto reduce intereses y exige más capacidad de pago cada mes. La decisión depende de si tu prioridad es el flujo de caja o el coste total de la deuda, y eso solo lo sabe quien va a sostener la cuota.
Cómo comparar ofertas de financiación
Compara la TAE, no solo el TIN. Mira las vinculaciones obligatorias, las comisiones de apertura y amortización, y el plazo. Una oferta con TIN bajo pero con seguros obligatorios puede salir más cara que otra con TIN algo más alto sin vinculaciones.
Lo que conviene mirar
Flexibilidad que marca la diferencia
¿Puedes cambiar de tipo fijo a variable? ¿Puedes amortizar sin coste? ¿Te permiten subrogar la hipoteca a otra persona? Son condiciones que no aparecen en el TIN anunciado y que pesan a lo largo de la vida del préstamo.
Antes de decidir, pide el cuadro de condiciones completo por escrito. Si una entidad no lo entrega, es una señal para seguir comparando.
Errores al calcular la entrada
Olvidar los gastos de compraventa, no prever la tasación, no incluir el coste de las vinculaciones, no calcular el colchón de liquidez. Todos estos errores se pueden evitar con una hoja de cálculo y un poco de previsión antes de pujar por un inmueble.
En la página de rentabilidad neta explicamos cómo integrar estos costes en el análisis completo de la operación. El LTV es una parte de la ecuación, no el todo.
Preguntas frecuentes sobre el LTV
Las dudas que más se repiten antes de firmar una hipoteca de inversión, resueltas en lenguaje directo.
Avenida de la Constitución, 12
41004 Sevilla
Lunes a viernes: 9:00 - 18:00
¿Sobre qué valor se aplica el LTV?
Sobre el valor de tasación del inmueble, no sobre el precio de compra. Si la tasación es inferior al precio, la diferencia la cubres tú con capital propio.
¿Qué LTV puedo esperar en una hipoteca de inversión?
Depende de la entidad y de tu perfil. En el mercado español se han visto ofertas en torno al 70% LTV para inmuebles de inversión, aunque la banca tradicional puede pedir más entrada o más vinculaciones.
¿Cuánto colchón de liquidez necesito?
No hay una regla fija. Una referencia práctica es tener cubiertos varios meses de cuota y gastos imprevistos. Si el piso queda vacío, ese colchón evita tensiones de pago.
¿Es mejor plazo largo o corto?
Un plazo largo reduce la cuota y mejora el flujo de caja, pero aumenta los intereses totales. Un plazo corto reduce intereses pero exige más capacidad de pago cada mes. Depende de tu estrategia y de cuánto margen quieras dejar libre.
Siguiente paso
Calcula la entrada completa antes de ofertar
Con el LTV, los gastos de compraventa y el colchón sobre la mesa, la decisión cambia de tono. Si quieres contrastar una operación concreta en Sevilla, puedes escribirnos o llamarnos en horario de oficina y revisamos juntos los números.
